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房地产巨头们把减免债务的希望寄托在中国两会上

24口袋 24口袋 ⋅ 2021-02-23 12:30:23

中国房地产开发商取代了效率不足的国有工厂,成为该国最大的债务人。下周在北京人民大会堂举行年度会议时,他们将成为热门话题。

参加两届会议的5138名代表中有15名是房地产开发商,他们拥有或领导房地产公司,他们的短期借款和长期贷款为2.44万亿元人民币(3770亿美元)。

“他们必须在两届会议上提出可行的解决方案,以表明他们将如何减少债务以及时间表是什么,”晨星公司高级股票分析师 Phillip Zhong 表示。

“他们需要向中央政府保证,他们将在某个时候达到目标,而不是给中国经济带来系统性风险,这是北京目前最大的担忧。”

这可能是一个艰巨的任务。在代表全国人民代表大会(NPC)和中国人民政治协商会议(CPPCC)的15家开发商中,除了一家以外,所有开发商都至少违反了中国央行“三条资本金要求红线”中的一条。

其中四家——包括许家印的恒大——被定为红色级别,超过了三条红线,并被禁止接受任何新的贷款。其中四个为橙色级别,表示违反两条红线,六个为黄色,表示违反一条红线。只有总部位于深圳的国有开发商华润置地(China Resources Land)表现良好,其1645亿元贷款低于中国人民银行(People’s Bank of China)的规定。

两会上可以提出一些政策建议,这些政策最终可能会成为法律。处于中国立法程序的中心位置,也让他们能够看到政府政策的走向。企业界的代表们将寻找线索,看看央行是否会维持其严格的借款上限,甚至可能会建议一些政策,在为债务驱动的行业争取喘息空间的同时,又不会导致贷款井爆。

中南建设表示:“在当前情况下,我们将进一步提高公司的周转率,进一步减少对债务的依赖。”

经过四十年的快速经济增长,在此过程中,中国的房地产市场成为全球最大,去年销售的新房超过2.7万亿美元。

根据《 2019年胡润百富报告》,在过去20年中,平均房价飙升了五倍,使恒大集团的许氏,碧桂园集团的联席主席,世茂集团的许荣茂以及其中100余位成为以美元计价的亿万富翁,这是世界上最大的房地产大亨聚集地。

但是,中国的房地产行业主要是通过借贷来筹集资金。 这使该行业转向了银行贷款,债券和任何能够为其建设和土地购买提供资金的金融工具。

几十年来,贷款越来越多。当地方政府在2017年年中制定政策抑制失控的房价时,越来越严格的抵押贷款和营销政策开始影响开发商的收入,影响他们偿还贷款和债券承诺的能力。

到2020年,开发商的债务飙升至创纪录水平。北科研究院表示,今年到期的贷款总额将增加36%,达到1.2万亿元。

“他们不应该期待高层的怜悯。他们被选中是为了给同龄人树立榜样,而不是接受特殊待遇,”广东房地产政策研究所首席研究员李玉佳表示。“政府已下定决心彻底改变对房地产的严重依赖性,不愿看到资金再涌回房地产市场。关键信息是响亮而清晰的——中国正准备促进制造业和高科技产业的发展,而不是依赖住房。(政策)立场可以在两会上更明确地重申。”

穆迪公司金融集团(Moody 's Corporate Finance Group)副董事总经理Franco Leung表示:“我们的目的是稳定增长,而不是扼杀房地产行业,后者仍是经济的主要贡献因素。”“开发人员仍然有两到四年的时间来遵守去杠杆化的要求。大型但负债累累的开发商有空间和时间通过折扣营销、资产出售或股权融资来削减债务。”

这项工作已经在进行中。恒大地产的债务占这15家开发商债务的三分之一,是这种转变的典型代表。

该公司是中国销量最大的房地产销售商,去年在全国范围内进行了三轮折扣,将800个房地产项目的价格下调了30%。

然而,这并没有阻止这家总部位于深圳的公司公布其2020年的收入增长20%,达到7230亿元,这给了恒大一些喘息的空间,以偿还其8355亿元的债务。恒大已经设定了今年销售7500亿元住房的目标。

该公司董事长也在剥离其投资组合中的宝贵资产,以在股市筹集资金。其子公司恒大地产服务集团(Evergrande Property Services Group)去年11月在香港首次公开募股(IPO),融资142.7亿港元,而其子公司恒大新能源汽车集团(Evergrande New Energy Vehicle Group)在两个月前的补发中融资40亿港元。上个月,这家电动汽车制造商通过发行新股,从6位大亨朋友那里筹集了260亿港元。

筹款计划是有效的。截至今年1月,恒大将贷款削减了人民币1,600亿元,比原计划提前两个月,并在2月10日的最后期限前赎回了161亿港元的可转债。

“我们预计,该公司至少会在今年年底前将其评级提高至橙色,”联昌国际证券(CGS-CIMB SECurities)房地产分析师Raymond Cheng表示。自2018年3月以来,他一直对恒大股票保持“增持”评级。

其他开发商也出售资产以偿还贷款。去年12月,在香港上市的雅居乐集团(Agile Group Holdings)向平安保险集团(Ping An Insurance Group)出售了七个房地产项目的股份,筹资70.5亿元。

今年1月,广州富力地产(Guangzhou R&F Properties)将一个物流园区70%的股权出售给了黑石集团(Blackstone),筹集了11亿美元。此前,富力地产承诺将100亿美元的资产提供给广州市政府旗下的一家子公司。三年前,富力地产曾是陷入困境的地产大亨王健林的救星,在最后时刻以199亿元收购77家酒店。

富力第二季度有90亿元债务到期,下半年还有30亿元债务到期。据惠誉国际评级(Fitch Ratings)称,截至2020年9月底,该公司报告了360亿元现金,其中包括300亿元为正常运营留出的资金。

CreditSights驻新加坡的亚洲高收益公司高级分析师Cheong Yin Chin说,富力将需要提高其公司的流动性。

Cheong表示:“它仍有大量在岸债券,公司持有的现金很紧张。”唯一的好消息是,它的许多地块都在大湾区,那里更容易出售。它只是需要更快地销售出去。”

中国央行和金融监管机构已经拉响了警报,举起了红旗,并对负债最多的开发商发出了警告。

根据中国银行和保险监督管理委员会(CBIRC)主席郭树清去年12月的讲话,中国超过三分之一的未偿还贷款已经流向了房地产部门,无论是为开发商融资还是为购房者提供抵押。 房地产贷款面临“灰犀牛”风险。

此外,中国财富置地(China Fortune Land)在2月份未偿还的52.6亿元人民币债券等违约行为,仍令监管机构感到痛心。

Cheong说:“经营大型房地产公司的代表将不得不制定一些计划,但政府绝不会让大型房地产公司违约。” “想想有多少人失业。 只要政府看到大国在削减债务方面步入正轨,他们就有一定的回旋余地。”

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